土地建物の按分とは、土地付きの建物のそれぞれの取得価格を区別するためのものです。
これが明確でないと売主と買主の税負担に影響が出るため、慎重に定める必要があります。
そこで今回は、土地建物の按分の決め方についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
□土地建物の按分はどのように決めるの？
国税庁によると建物部分のみ課税されますが、土地と建物を一緒に譲渡した場合、譲渡代金を按分する方法は次の3つになります。
1つ目が、譲渡した際の土地及び建物のそれぞれの時価の比率によって按分する方法。
2つ目が、相続税や固定資産税などの評価額を基準にして按分する方法。
3つ目が、取得費や造成費、一般管理費等を含んだ土地や建物の原価を基準にして按分する方法などです。
売主の方はご自身で譲渡代金の按分方法を選べますが、その方法は客観的な判断基準に基づく合理的なものである必要があります。
合理的な按分方法としては、以下のような方法がありますので参考にしてみてください。
・消費税の金額を基準にして建物の価額を計算し、残りを土地の価額とする方法（売買契約書に消費税の記載がある場合）。
・相続税評価額の比率で購入価額を按分し、取得価額とする方法（売買契約書に消費税の記載がない場合）。
□不動産売却時に按分する際の問題点をご紹介！
不動産の価格を按分する際の問題は、売主と買主のそれぞれ立場の違いによって生じます。
売主の方から見ると、土地の比率が高いと手取り額が増加するため有利な内容となります。
反対に買主の方から見ると、建物の比率が高いと消費税の納税負担を抑えられるため有利になります。
このように両者の立場によって有利な比率が異なり、土地・建物の比率によって税金の負担が変わってきます。
今回は、売主の方から見た按分についてご紹介します。
売主の方が消費税の課税事業者の場合、買主から預かった消費税を売主が税務署へ納めることになります。
そのため、売却した建物の消費税額が少ないほど納税額が少なくて済み、手取りが増えるのです。
つまり、売主の立場で考えると、消費税が非課税の土地の比率が高い方が利益が増えてお得ということになります。
□まとめ
今回は、土地付きの建物を売却しようとお考えの方に向けて、土地建物の按分の決め方についてご紹介しました。
また、不動産売却時に按分する際の注意点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。
